荣安地产:拿地背后的底气
来源:证券日报网 2020-08-11 10:25:56 返回列表
作为近几年综合实力快速提升的房地产企业,荣安地产一直坚持深耕浙江,拓展布局长三角乃至全国区域,突出表现在企业规模的稳健发展和盈利能力的不断加强。

    作为近几年综合实力快速提升的房地产企业,荣安地产一直坚持深耕浙江,拓展布局长三角乃至全国区域,突出表现在企业规模的稳健发展和盈利能力的不断加强。

    在成立25周年之际,荣安地产在今年的拿地步伐明显加快,在日前克而瑞公布的上半年宁波房企拓展月金额排行榜上,荣安名列前茅,在激烈的土拍市场频繁出手的背后,荣安地产的底气来自何处?

    持续深耕核心地块现金流充足可抗风险

    从荣安地产上半年获取的地块的区位与出让条件来看,无论是宁波、温州、台州、杭州还是嘉兴,都位于城市的核心发展板块,稀有区段以及部分地块的不限价政策,均为项目日后的去化及溢价打好了基础。特别是不限购板块的项目,不仅能够保证去化,提升规模,同时也具有相当的溢价空间,为企业的高毛利率提供保障。

    总的来看,荣安地产积极扩张版图的同时,投资的重点依然集中在浙江区域,其中以宁波最为积极。根据中指研究院发布的百城房价榜单,今年6月份,宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米,环比涨幅1.33%,超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市,其涨幅居全国之首。

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    ▲宁波城市图

    由于产业经济好、购买力强,使得人口吸引力较强、购房需求支撑性佳,宁波的拿地机会更加值得重点关注。通过积极拿地,荣安地产可以较大程度补充其在大本营的土地储备。

    在拿地上显示出的积极进取和“豪气冲天”,与荣安地产良好的业绩也有着极大关联。其年报显示,2019年,荣安的净利率达到26%,行业平均水平(以200强上市房企为基数)是15%,荣安高出11个百分点;毛利率达到42%,行业平均水平是35%,荣安高出7个百分点。

    受疫情影响,现金流成为衡量企业生存能力的重要指标,如果用“现金/总资产”这一指标来计算,2019年度95家上市房企的平均值为12.5%。荣安地产以17.5%的优异表现,成为现金/总资产排名最高的20家上市房企之一。

    在现金流充足的基础上,荣安得以拥有较强的抗风险能力,在维持较高利润率的情况下,加快规模扩张,频频在本地市场获取优质地块。

    多个典型项目热销 五大维度专注产品服务

    倾向于高能级城市群以及核心城市中心区域的布局策略,使荣安项目天然具备高售价优势。上半年,春和景明快速清盘、台州金成华府热销十亿、嘉兴晴雪园三开三罄、瑞安荣安府秒光等项目持续热销也有力证明了这点。

    地方性房企基于其对市场、客群的透彻研究,加之其在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度,并有着深厚的资源积累,对于深耕城市或者区域较为执着,因此中标率往往较高,这也可以解释为何荣安总是能在激烈的土拍市场突出重围。

    一方面,在建项目快速转入销售,销售金额持续抬升,资金池加速回流,为拿地提供充足资金弹药;另一方面,补充进来的土地,1个月内完成产品定位,3个月内进行规划审批,7个月开放样板房,8个月开盘预售,最短时间内转化为可售货值,支撑规模进一步增长。

    ▲荣安江南润园项目效果图

    与此同时,荣安跟随市场需求变化,不断升级改良产品标准和产品创新,从智能、空间、精装、服务全面出发,洞悉生活细节所需,全方位构建宜居生活体验,得到众多客户的认可,也在江南润园和江枫晓月等项目得到充分体现。

    近日,荣安地产正式发布品位生活家产品服务体系,通过城市共荣、精致匠造、乐享空间、智慧健康,尽心服务五大产品和服务维度进行延伸和落地。

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    ▲荣安地产品位生活家产品服务体系

    民居住品质要求在不断提升,好的产品力成为房企规模增长的利器和重要方向。突出的产品优势能助力房企销售规模不断扩大,也大大提升了产品溢价和市场竞争力。

    随着产品力和消费者认可度的不断提升,在产品适度领先、效率优先的底层逻辑指引下,荣安地产未来发展或将再次迎来新的突破。

    融资成本不断下降 合作开发降低风险

    今年荣安地产拿地的底气,相当一部分也来自于资本市场的加持。究其原因,是因为荣安一直以来遵循稳健的经营风格,较低的净负债率更容易获得资本市场的认可。

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    根据2019年的财报显示,去年荣安的净负债率是28%,行业平均水平为76%,同规模企业中位数是85%。这说明荣安对外部资金的依赖度较低,结合其快速销售和回款,企业整体偿债能力较强。

    2019年荣安的平均融资成本也在同规模企业中保持较低水平,银行平均借贷成本整体保持下行态势,从2019年的5.87%,至2020年初的5.13%,这也表明以银行为代表的金融机构对荣安经营能力的评价和认可。

    根据公开报道显示,上半年,荣安地产与恒丰银行和农业银行进一步深化合作协议,将在未来开展多领域全方位的合作。

    近年来,房地产企业在自身布局拓展以及规模扩张需求下,纷纷寻求合作开发,项目合作开发占比不断提升。通过合作开发,房企可以用相对较少的资金撬动更高的销售业绩和利润规模。从企业经营角度,合作开发也有助于房企高效获取土地、分散风险、在项目开发中优势互补。

    纵观荣安2020年至今所有拿地的项目,合作项目占比近30%,通过项目层级的合作,荣安在实现项目规模快速提升的同时,亦获得更为可观的投资收益,确保企业拥有充足的现金流,提升抵御风险的能力。

    整体来看,荣安地产上半年在土拍市场的优异表现,既有资金上的底气,又与企业精准的战略投资眼光相吻合。在销售方面,规模增速维持以往增长韧性,上半年疫情影响下销售增速受一定影响,但后续反弹态势明显;在投资布局上深耕长三角城市规避风险;此外,荣安一直维持较低的成本,拓宽融资渠道的同时获得资本市场的认可,融资成本未来仍有较大改善的可能。(周浩)



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