对万科公园5号来说,重要的不是好不好卖,而是卖多少?
来源:楼市牙尖帮 2020-04-28 16:13:05 返回列表
一房难求的高新南区来“货”了

在成都,要问买哪里的房子不得亏,那憋憋是高新区。

要知道有好多人都梦想住在天府一街、上班在天府二三四五街、娃娃上学在蒙彼利埃或者霍森斯、家里老人在铁像寺或者锦城湖散步,整个生活圈子形成完整的闭环。但是不好意思,像这样的房子实在是太少了,你想买都不一定有人会卖。

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如果说几年前高新南区还有房可售,那么如今的高新南区就是一房难求,即便是价格打着滚得涨,还是有人愿意接招,在这种供需关系极度不平等的情况下,万科公园5号时隔4年二期房源终于入市了。

01.

高价拿地 城南高端楼盘的销售TOP 1

2012年末,万科凭借6500元/㎡的楼面地价拿下城南大源组团130亩地块,成为成都当时的“新地王”。一年后,在这块土地上打造出的高端住宅项目——万科公园5号正式开盘。

作为万科在城南打造的TOP系产品,公园5号自推出伊始便备受关注:首批开盘两栋9层洋房共36套,户型区间170㎡-320㎡,均价20000元/㎡。


说实话,放在当时市场来看,这个价格确实不便宜,毕竟在大源核心居住区能选择的项目实在太多。但随着2014年大源核心居住区在售项目的逐渐减少,万科公园5号就成为了购房者所追捧的热门项目。

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有数据显示:在2015年出炉的上半年(1-6月)城南250万/套以上的高端楼盘销售排行榜中,公园5号销售122套,超第二名15套,远超第三名的57套。其中,平均每套售价约330万元,平均单套成交面积200平米以上,万科公园5号成为上半场激战中的绝对赢家。

一期售罄后,有传闻万科公园5号受航空限高变化的影响,高层住宅楼高将调整,因此万科公园5号进入沉寂期,那么时隔4年后,即将取证的万科公园5号二期值不值得“盘”呢?

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02.

一个万科公园5号的竞品模板

虽然项目还没切实取证,目前价格仍属于待定,但是既然要探讨万科公园5号二期房源的最终售价,我们可以给它找个参考——中洲锦城湖岸二期。

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2020年1月9日,中洲锦城湖岸二期正式取证。本次推出房源共计182套,户型面积区间157-190平方米,清水售价已经高达27000元/㎡,总价都在420万以上,可谓是不便宜。


但就是这样的价格,还是吸引了高新南区超过700组客户排号,普通摇号中签率仅有13.65%,从此就可以看出整个高新南区市场由于改善性房源的供应缺口较大,导致只要有货供应,就基本不愁销售的现状。

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从高新南区改善购房人的实际需求来看,万科公园5号和中洲锦城湖岸这2个项目存在着诸多的重合点。


1
户型面积针对置业购房者


但从户型面积看,中洲锦城湖岸160-190平方米,万科公园5号189-215平方米,二者产品面积段存在着大量重叠,针对客群都是以置业为目标的消费者。

2
两个项目区位接近,享受同样优质的区域配套


锦城湖岸和公园5号两个项目同样位于天府一街,稍显不同的是中洲锦城湖岸紧邻益州大道,而万科公园5号则更为靠近剑南大道,两盘相距不过1.6公里,区域配套基本是共享的状态。

3
其中最关键的一点是都有国际公立学校“撑腰”


要说中洲锦城湖岸一期房源为什么能从开盘之时的9000+元/㎡卖到清盘时的29000元/㎡,那和项目一侧的蒙彼利埃(幼、小、初12年)不无关系,正是凭借这个国际公立学校的光环加持,周边一众刚需项目二手房源价格都飙升到30000元/㎡以上。

与锦城湖岸相同,万科公园5号周边也拥有着一座国际公立学校——霍森斯小学(幼、小9年),所以也可以看出这两个项目在教育资源的配置上也是如出一辙。

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中洲锦城湖岸二期值不值均价27000元/㎡?肯定值,不然也不会有707号人排着队拿着爱的号码牌了。

如果其他条件不变,去掉蒙彼利埃呢?估计很多购房者就要考虑考虑了。根据学校划片,中洲锦城湖岸正读蒙彼利埃,万科公园5号正读霍森斯。花着公立学校的钱就能上国际学校,从幼儿园到中学这样的“一站式”教育体系谁能不心动?值得注意的是,由于霍森斯小学才招收到三年级,所以未来的对口中学并不明确。

既然存在着诸多的相同点,那么万科公园5号的价格是否可以参照中洲锦城湖岸来进行对比呢?但看上去似乎很明确的答案,实际存在着太多的不确定性。


03.

万科公园5号定价仍然成疑

既然清水交付的中洲锦城湖岸二期都已经卖到了27000元/㎡,那么精装标准达到6000元/㎡的万科公园5号又要卖多少呢?

考虑到万科公园5号2016年一期清盘价格价格维持在20000元/㎡的标准,如果按照目前成都楼市每批次推新房源涨幅控制在10%以内来计算,那么项目的售价应该会在22000元/㎡左右,即便是上调了装修成本6000元/㎡(一期房源虽也为精装修,但并没有以装修进行报价,故不参考在内),那么项目预期售价将会在28000元/㎡

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同时参考与公园5号处在同一区域的凯德世纪名邸,从项目2019年开盘销售情况来看,清水房源售价大多也就集中在20000元/㎡,考虑两个项目间产品形态的不同,那么对万科公园5号进行部分价格上调也在情理之中。


如果万科公园5号最终真能以28000元/㎡的价格入市,那相比中洲锦城湖岸27000元/㎡的售价来说就更具有优势。

虽然目前在万科公园5号售楼部询问置业顾问得到的答案是项目预售价格可能会在32000元/㎡,但是结合项目一期价格和周边新房价格来看,几乎就不太可能。加之万科公园5号二期首批开盘的3栋房源处于整个项目的东南角,从房源所在位置来看并不占优势,特别是29和30号楼。如果考虑到为了后期优质房源价格做铺垫,本批预售价格可能会下调,毕竟房子总价过高,站在金字塔端的购房者会以更加挑剔的眼光来审视项目。

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最后,对比一下周边的高端二手住宅。


目前西派澜岸一套5室3厅225平精装大平层挂牌价36889元/㎡;文儒德一套4室2厅185平精装大平层挂牌价37838元/㎡;复地金融岛一套5室2厅204.86平大平层挂牌价39324元/㎡。即便是万科公园5号一期的二手房源价格都已经飙升到35000元/㎡,要是万科公园5号二期一批次房源真能以28000元/㎡左右的价格入市,那么它的性价比是十分明显的,对比一期的二手房源价格就存在7000元左右的剪刀差。

2019年复地金融岛已售罄;西派澜岸只剩下少量单价约38999元/㎡,建面245-304㎡清水叠墅在售;中洲锦城湖岸二期一批次也已售罄,考虑到高新南区改善型产品供应不足的现状,即将入市的万科公园5号无疑具有很强的市场吸引力,值得置业人群重点关注。


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