多校划片的暴击,天价鸡肋学区房的末日到了!
来源:楼市牙尖帮 2020-05-14 16:21:00 返回列表
“招生拓宽、多校划片、过渡区设置”等细则不可避免地引发了热议,其带来的影响也很有可能将突破教育层面本身,蔓延至房地产领域。

这两天,盖房子的都在关心搞教育的。


就在国内教育资源高地,北京西城区“多校划片”政策落地后不久,5月12日,天府新区成都直管区官宣了该区2020年小学学区划分方案(以下简“划分方案”)


官宣一出,信息量很大,“招生拓宽、多校划片、过渡区设置”等细则不可避免地引发了热议,其带来的影响也很有可能将突破教育层面本身,蔓延至房地产领域。



“多校划片”让教育的平等性提升


在划分方案中,天府新区以街道为基础划分出了包括华阳北、华阳南、科学城等12个学区,囊括了成都天府新区锦江小学、成都哈密尔顿麓湖小学、天府第四中学校等在内的共计36所小学。


图据天府发布


据天府发布消息,5月25日将正式公布多校划片与单校划片的具体学区。


在该划分方案中,我们发现了三个层面的内容值得解读。


1
天府四中与哈密尔顿麓湖小学拓宽招生面


天府第四中学于5月12日在其官方网站上发布了2020年小学一年级招生简章,在入学对象一栏明确表示,2020年8月31日前年满六周岁〔2014年8月31日前(含8月31日)出生〕,且2020年5月16日前户籍在四川天府新区成都直管区(或按政策享受四川天府新区成都直管区户籍同等待遇)的适龄儿童均可报名。


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图源天府第四学校官方网站


当然,是否能就读依然是根据其招生计划与实际报名数而定,如报名数超过计划数,还是一个字,摇。


而据双流发布消息,成都哈密尔顿麓湖小学的入学对象则分为四类,分别是新区卫健部门认定的疫情防控一线医务工作者子女、学历落户人才子女、重点企业员工子女以及麓湖生态城业主子女,具体要求如下:



(一)疫情防控一线医务工作者子女
其法定监护人为新区卫健部门统一认定的疫情防控一线医务工作者。

(二)学历落户人才子女
其法定监护人须同时具备以下条件:
1.2017年7月20日成都市人才新政入户政策实施以来,落户四川天府新区成都直管区(以下简称新区);
2.具有本科及以上学历;
3.新区企(事)业单位职工:与新区企(事)业单位签订正式用工合同(合同签订日期为2020年2月29日当日及以前, 且在有效期内);
新区机关(含事业单位)职工:新区机关(含事业单位 )出具职工证明信函(编外聘用人员须同时出具所签订的正式用工合同,合同签订时间为2020年2月29日当日及以前,且在有效期内);
4.在新区按规定连续购买3个月及以上社保(截止5月31日, 且当月处于正常缴纳状态)。

(三)重点企业员工子女
其法定监护人须同时具备以下条件:
1.工作所在单位属于新区2019年度税收达100万元及以上或区级及以上重点招商引资企业;
2.与上述企业签订正式用工合同(合同签订时间为2020年2月29日当日及以前, 且在有效期内);
3.在新区按规定连续购买3个月及以上社保(截止5月31日, 且当月处于正常缴纳状态)。

(四)麓湖生态城业主子女
其法定监护人在麓湖生态城具有权属份额为100%的房产,持有房产证或购房合同(凭购房合同办理者,须同时出具商品房买卖合同摘要)。
上述人员子女申请入读小学一年级需年满6周岁(2014年8月31日前,含8月31日出生)。



2
多校划片让教育的平等性得到加强


为什么说多校划片让义务教育的平等性得到加强?因为在该方案之下,多校划片学区的户籍适龄入学对象都拥有了更广阔的选择权。


在天府新区管委会官方网站公布的入学招生细则中,实行多校划片的学区内的户籍适龄儿童,可选择服务范围为本学区的三所小学填报顺序志愿,按志愿顺序依次录取。


若同一所学校的志愿报名人数超过核定招生计划数则电脑随机录取;若同一所学校的志愿报名人数未超过核定招生计划数,直接录取全部报名适龄儿童。志愿未能录取者,参加第二志愿学校的计划录取,以此类推。三个志愿均未能录取者,则由社区治理和社事局在学区内统筹安排学位。


3
过渡区拥有了自主选择权


在划分方案中,根据区域地理位置,设置了五个过渡区。


其中,华阳街道辖区梓州大道以东为华阳过渡区,该区域户籍适龄儿童可在B、C、D三个学区中选择一个入学。新兴街道辖区原白沙街道所辖东风渠以南区域为原白沙过渡区,该区域户籍适龄儿童可在D、N两个学区中选择一个入学。煎茶街道辖区鹿溪河以南为煎茶过渡区,该区域户籍适龄儿童可在H、M两个学区中选择一个入学。新兴街道辖区原新兴街道井坝村1组、2组、3组、4组为原新兴过渡区,该区域户籍适龄儿童可在D、K两个学区中选择一个入学。永兴街道辖区原三星街道龙星村为原三星过渡区,该区域户籍适龄儿童可在L、M两个学区中选择一个入学。



天价鸡肋学区房将遭精准打击


高烧不退的学区房一直以来都是房地产市场中特殊而畸形的存在。


说它特殊,是在于用途。因为对于适龄入学家庭而言,为了给子女找到更为优质的教育资源不惜高价购入可“正读”名校的物业,住不住的无所谓,图的就是挂个户口能入学。


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新闻截图


说它畸形,是在于价格。供需不平等催生了天价学区房的现状,总价可控,后期易转,往往成为对口买家的原则。这样的情况,在成都自然也是屡见不鲜。


财富中心位于锦江区青石桥,因为业主可以正读成师附小本部,所以其房源一直都是二手房市场的香饽饽。在走访了多个中介门店后我们发现,财富中心25㎡的单间户型,总价达到130万,单价高达5.1万元/㎡,这已经远超市面上绝大多数一线豪宅的单价水平线。


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图据链家


无独有偶,与之隔街而望的蓝光·皇后国际可正读盐道街小学,其套二或套三户型单价已经突破了4.5万元/㎡,总价几乎都在300万上下。


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图据链家


此外,坊间更有龙江路小学学区房不过夜的说法。何为不过夜?就是当天挂出房源,当天一定被买家拿下。



在业内人士看来,多校划片如果全面实施,将对那些极端天价,溢价超高的学区房形成精准打击,尤其是那些居住价值本身很鸡肋的“老破小”。因为失去了正读名校这一唯一性,购房者就有了更多的选择和可能,而这些物业自然就失去了最重要的价值。


同样的,对于主打学区概念的新盘而言也会遇到类似的问题,多校划片作为未来不可确定的因素也将对其定价和产品主打的卖点等产生一定影响。


有专业人士表示,虽然目前多校划片的政策只是落地天府新区,但这种试点工程不排除在未来扩大至成都全域实施。


一方面,义务教育的平等化是未来教育领域的大趋势。另一方面,学区房是炒到天价实际也是违背了房住不炒的大原则。因此,该项在政策会是学区房退烧的一剂良药。


上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在近日接受媒体采访时提到,通过“多校划片”、学位不定期轮换,可弱化投资学区房的驱动力。但同时需要正视的是,优质教育附加值是房地产价格的重要组成部分,学区房的概念可以被淡化,但不会消失,关键是不要推动房价过高,出现极度扭曲的情况。



学区房精准买家们的犹豫


2020年4月17日,成都市教育局发布《关于做好2020年义务教育阶段学校招生入学工作的通知》,官方文件坚持招生大方向不变:免试入学、就近入学。但实施细则由区(市)县教育行政部门结合本区域实际制定。


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图据市教育局


从目前各个区发出的通知来看,除了天府新区外,其余各区“幼升小”划片仍采用单校划片,“多校划片”的风还没有吹到这里,原有的入学模式还未被改变,家长们依旧可以通过购买学区房让孩子优先享受更好的教育资源。


“别看现在只是天府新区,等孩子到了6岁,指不定锦江区也实行多校划片了。”天府新区政策刚出来的这天晚上,一朋友说没睡好,本来准备考虑到孩子入学准备买房的她现在很焦虑。


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图据网络


“我女儿明年到入学年龄,本来我一直很笃定地在考虑盐道街小学和成师附小旁边的学区房,但天府新区多校划片的消息一出来我心里就有点打鼓了。”楼市牙尖帮读者陈女士说道,“我现在花高价买了学区房,价值在哪儿大家心照不宣,要是到时候多校划片开始执行,我单价4、5万的房子要和别人2万多的房子一起摇号不说,房子本身的价格肯定也会肉眼可见的跌,你说我敢不敢买?”


鉴于成都关于“幼升小”多校划片的不确定性,现在陈女士准备重新考虑。就算有的学校,也不敢选择教育水平参差不齐的区域。从原本考虑单个教育资源变成考虑片区整体教育资源,优先选择学校平均水平较高的大片区,周边学区分布均衡的房子。这样就算摇号失利,还可以沾片区内教育资源整体质量高的光。


但无论如何,对她来说,艰难的学区房选择之路才刚开始。


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图据网络


综合来看,多校划片的政策必然会对市场中极度畸形、超高溢价的天价学区房起到降温的作用。


但作为物业本身的有效附加值,即便在多校划片的大背景下,选择拥有更为优质教育资源的物业仍然将是特定购房群体们的首要目标,只不过不再是唯一的衡量标准,毕竟,多校划片与就近入学是相辅相成的。


不让学区房成为左右一个项目价值与价格的最重要标准,让开发商更注重居住价值本身,让房子回归房子正是购房者乐见其成的改变。

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